La proportion de maisons à rénover a presque doublé en Belgique depuis 2010
Près d’une maison sur cinq mise en vente en Belgique nécessite des travaux de rénovation. En 2010, cette proportion n’était encore que d’une maison sur dix. La hausse est particulièrement marquée en Wallonie et à Bruxelles. Parallèlement, le prix demandé pour une maison à rénover est inférieur de 27 à 35 % à celui d’un bien en excellent état, selon la région. C’est ce qui ressort d’une analyse réalisée par la plateforme immobilière Immoweb sur l’évolution de l’offre résidentielle belge entre 2010 et 2026.
La proportion de maisons à rénover sur le marché immobilier belge est passée de 10,1 % en 2010 à 18,2 % en 2026. Elle a donc presque doublé en seize ans. La part des maisons nécessitant un rafraîchissement a également progressé, passant de 9,8 à 11,8 %. À l’inverse, la proportion de maisons en excellent état a reculé de 29,5 à 25,3 %.
Selon Immoweb, cette évolution s’explique notamment par le durcissement des exigences en matière de performance énergétique. Les logements anciens nécessitent de plus en plus souvent des rénovations importantes pour répondre aux normes en vigueur. Certains propriétaires préfèrent dès lors vendre leur bien en l’état, quitte à accepter un prix inférieur.
« Avec le renforcement des exigences de performance énergétique, de nombreux logements anciens nécessitent aujourd’hui des travaux importants pour se conformer aux normes. Certains vendeurs préfèrent céder leur maison en l’état et accepter une réduction de prix », explique Jonathan Frisch, économiste en chef chez Immoweb.
La plus forte hausse en Wallonie
La progression des biens à rénover concerne les trois Régions, mais les différences régionales restent importantes. La Wallonie enregistre la plus forte augmentation. La proportion de maisons à rénover y est passée de 9 % en 2010 à 19,4 % en 2026, soit plus du double. La part des maisons nécessitant un rafraîchissement a également fortement progressé, passant de 9,1 à 14,8 %.
Bruxelles affiche la proportion la plus élevée de maisons à rénover, avec 20,6 %, contre 12,5 % en 2010. Par ailleurs, 14,6 % des maisons mises en vente nécessitent un rafraîchissement. Au total, environ 35 % des maisons proposées à la vente dans la capitale requièrent des travaux.
En Flandre, la hausse est moins prononcée. La proportion de maisons à rénover est passée de 10,7 à 17,3 %. Cela signifie que plus d’une maison sur six mise en vente nécessite désormais des travaux de rénovation. La part des logements à rafraîchir est restée pratiquement stable, à 9,9 %.
Le Hainaut compte le plus de biens à rénover
Les différences sont également marquées à l’échelle provinciale. Le Hainaut arrive en tête avec 21,9 % de maisons à rénover. Il est suivi par la province de Luxembourg (20,5 %) et le Limbourg (19,6 %). La Flandre occidentale affiche la proportion la plus faible, avec 15,2 %.
Les plus fortes augmentations depuis 2010 ont été enregistrées dans le Hainaut (+11,8 points de pourcentage), le Luxembourg (+11,7 points) et la province de Namur (+10,5 points). En Flandre occidentale, la hausse s’est limitée à 5,7 points de pourcentage.
La province de Liège se distingue par la proportion élevée de maisons nécessitant un rafraîchissement. Avec 17,3 %, elle affiche le taux le plus élevé du pays dans cette catégorie. En 2010, cette proportion atteignait encore 9,5 %.
Les appartements largement épargnés
Pour les appartements, l’évolution est nettement moins marquée. En 2026, 3,5 % des appartements proposés à la vente sont considérés comme des biens à rénover, contre 3 % en 2010. Durant la même période, la part des appartements en excellent état est passée de 41,9 à 45 %.
Bruxelles constitue la principale exception. Dans la capitale, 6,7 % des appartements mis en vente nécessitent une rénovation, contre 4,9 % en 2010. À cela s’ajoutent 8,2 % d’appartements à rafraîchir.
En Flandre, la proportion d’appartements à rénover reste pratiquement inchangée, à 2,5 %. La Wallonie affiche également un taux relativement faible, avec 2,4 %. Par ailleurs, 55,4 % des appartements wallons sont présentés comme étant en excellent état dans les annonces immobilières, soit la proportion la plus élevée des trois Régions.
Autre constat : la part des biens récemment rénovés diminue. Pour les maisons, elle est passée de 8,8 % en 2010 à 6 % en 2026. Pour les appartements, elle a reculé de 8,6 à 7,1 %.
Des prix jusqu’à 35 % inférieurs pour les biens à rénover
L’état d’un logement influence considérablement son prix de mise en vente. Selon Immoweb, une maison à rénover est proposée à un prix inférieur de 30 % à celui d’une maison comparable en excellent état en Flandre. À Bruxelles, l’écart atteint 27 %, tandis qu’il grimpe à 35 % en Wallonie.
Pour une maison de référence de 150 m² en Wallonie, cela représente une différence de près de 100.000 euros. Le prix médian calculé s’élève à 284.177 euros pour une maison en excellent état, contre 184.693 euros pour un bien à rénover.
L’écart reste important par rapport aux maisons en bon état. Il atteint 27 % en Wallonie, 22 % en Flandre et 15 % à Bruxelles.
Pour les appartements, les différences de prix sont légèrement moins marquées. Un appartement à rénover est proposé à un prix inférieur de 24 % à celui d’un appartement comparable en excellent état, tant à Bruxelles qu’en Flandre. En Wallonie, cet écart atteint 28 %.
Ces chiffres montrent à quel point les besoins de rénovation influencent la valorisation immobilière. Le prix d’achat inférieur peut permettre aux acquéreurs de consacrer une partie de leur budget aux travaux. Cet avantage doit toutefois être mis en balance avec le coût des améliorations énergétiques et des autres interventions nécessaires.
Une analyse basée sur les annonces immobilières
Pour cette étude, Immoweb a analysé les annonces immobilières publiées entre 2010 et 2026 dans lesquelles l’état du bien était précisé. Les logements ont été répartis en cinq catégories : excellent état, bon état, récemment rénové, à rafraîchir et à rénover. Cette dernière catégorie comprend également les bâtiments nécessitant une restauration complète.
Les comparaisons de prix reposent sur des maisons de référence de 150 m² et des appartements de 95 m² proposés à la vente sur la plateforme au cours des deux dernières années. Une méthode statistique a permis d’isoler l’influence de l’état du bien sur son prix, en maintenant constantes ses autres caractéristiques.
Les résultats portent sur les prix demandés et sur l’état des logements tel qu’il est mentionné dans les annonces. Ils ne reflètent donc pas directement les prix de vente effectivement pratiqués ni l’état technique de l’ensemble du parc résidentiel belge.