« À bien des égards, Bruxelles constitue un modèle de la Ville de demain »

Batichronique : Pour lutter contre le réchauffement climatique, nous devons créer davantage d’espaces verts et donc densifier l’habitat. Mais Bruxelles peut-elle encore accueillir plus d’habitants tout en restant vivable à long terme, surtout lors de journées tropicales comme aujourd’hui ?

Lisa De Visscher : « À mes yeux, densifier l’habitat ne rend pas automatiquement la ville moins agréable à vivre, même lorsque les températures augmentent. Cela vaut aussi pour la sécurité et l’accessibilité financière. Je reste une fervente partisane du renforcement des noyaux villageois et urbains afin de préserver les rares espaces verts encore disponibles dans notre pays.

Nous devons toutefois prendre rapidement des mesures pour garantir la qualité de vie dans les zones densément habitées, en particulier face au réchauffement climatique. Dans les grandes villes, la température dépasse sensiblement celle des zones rurales. Cette différence s’explique par l’omniprésence des bâtiments et des surfaces imperméabilisées, qui absorbent la chaleur et la restituent pendant la nuit. Le refroidissement naturel devient dès lors plus limité.

Ce phénomène crée un cercle vicieux. Les habitants, les commerces et les bureaux utilisent davantage la climatisation. Celle-ci rejette de l’air chaud vers l’extérieur et augmente encore la température ambiante. Équiper tous les logements de climatisation ne constitue donc pas une solution adaptée. Cette technologie réchauffe l’environnement extérieur et consomme énormément d’énergie.

Nous devons aborder cette problématique de manière globale et mettre en œuvre des transformations structurelles. Leur réalisation prend du temps, beaucoup trop à mon goût. C’est pourquoi le BMA mise sur une simplification administrative et juridique. »

Batichronique : Quelles transformations structurelles Bruxelles doit-elle mettre en œuvre ?

Lisa De Visscher : « Les solutions permettant de préserver la qualité de vie à Bruxelles et dans les autres villes pendant les périodes de chaleur extrême sont bien connues. Réduire les surfaces imperméabilisées, créer des sols perméables, renforcer la végétation et les zones ombragées, ainsi qu’aménager des plans d’eau rafraîchissants produisent un effet très positif.

Bruxelles aurait pu progresser plus rapidement dans ce domaine, mais la capitale amorce aujourd’hui un mouvement de rattrapage. De nombreuses places restent entièrement minéralisées et offrent très peu d’ombre, y compris des espaces récemment aménagés comme le rond-point Schuman et la place Royale. La ville manque également de lieux de baignade en plein air où les habitants pourraient se rafraîchir en été.

Ces interventions réduiront l’effet d’îlot de chaleur, sans toutefois le supprimer entièrement. Nous devons également agir sur les bâtiments eux-mêmes, notamment grâce à une implantation adaptée et à des méthodes de construction ou de rénovation low-tech, résilientes face au climat et fondées sur l’utilisation de matériaux naturels. »

Batichronique : Pouvez-vous citer quelques exemples ?

Lisa De Visscher : « Les appartements traversants constituent une première possibilité, même si cette solution est désormais relativement courante. Des fenêtres placées dans deux façades opposées permettent de créer une ventilation naturelle.

Une isolation renforcée et, surtout, une plus grande inertie thermique font également une réelle différence. Les grandes villes disposent même d’un avantage dans ce domaine, car elles comptent encore de nombreux immeubles d’avant-guerre aux murs épais, capables d’emmagasiner la chaleur et de ralentir les variations de température.

Des interventions créatives permettent d’obtenir un effet comparable. À Peterbos, deux immeubles de logements ont récemment été rénovés à la suite d’un concours organisé par le BMA. Une structure a été installée devant la façade. Elle forme une zone tampon contre le froid et la chaleur et peut servir de véranda au printemps et en automne. Les habitants bénéficient ainsi d’un meilleur confort intérieur et d’un espace de vie supplémentaire.

Ce type de solution convient parfaitement aux bâtiments les plus exposés à la surchauffe aujourd’hui, à savoir les nombreux immeubles de bureaux vieillissants dotés de façades vitrées sans protection solaire. Ces bâtiments consomment énormément d’énergie, surtout en été. Sans climatisation, la température intérieure atteint rapidement un niveau qui empêche de travailler dans de bonnes conditions.

Il n’existe aucune solution miracle, mais l’installation de protections solaires constitue une première étape indispensable. Lors d’une rénovation, la façade peut ensuite être adaptée grâce à des fenêtres ouvrantes ou à une structure comparable à celle mise en œuvre à Peterbos. »

La Ville de demain se développe aussi de manière organique, au fil des nouvelles connaissances, de la législation et des progrès humains et technologiques.

Batichronique : Votre prédécesseur soutenait fortement la reconversion des bureaux inoccupés en logements. Partagez-vous cette vision ?

Lisa De Visscher : « La reconversion des bureaux constitue effectivement une réponse pertinente à la demande croissante de logements à Bruxelles, même si ma vision reste plus nuancée.

Nous devons réserver ce type de transformation aux complexes de bureaux qui présentent une typologie adaptée et une surface suffisante. Dans les autres cas, l’opération risque de manquer d’intérêt économique pour le promoteur, avec un impact potentiel sur la qualité de la rénovation.

Une reconversion exige évidemment une autre approche qu’une construction neuve. Je recommande de conserver autant que possible la structure, la façade et l’organisation existantes, tout en évitant une approche dogmatique. Si la suppression d’une travée permet d’améliorer la qualité du nouveau programme, cette intervention se justifie pleinement. »

Batichronique : Ne vaut-il pas mieux démolir entièrement les bâtiments arrivés en fin de vie ?

Lisa De Visscher : « Repartir d’une page blanche reste toujours plus simple. Dans le contexte actuel de réchauffement climatique, cette approche n’est toutefois plus responsable.

Bruxelles mise donc davantage que de nombreuses autres villes belges et étrangères sur la rénovation et la reconversion. Cette stratégie constitue l’approche la plus durable, car elle permet en quelque sorte de recycler les émissions de CO₂ générées lors de la construction initiale, tout en réduisant la quantité de déchets.

Pour assurer la rentabilité d’une rénovation, il faut réfléchir très tôt à la nouvelle affectation, à la méthode d’intervention, à la récupération des matériaux et aux techniques à utiliser. Le BMA peut précisément faire la différence dans ce domaine.

Nous organisons chaque année une cinquantaine de concours d’architecture, dans lesquels la reconversion des bâtiments revient régulièrement. Nous avons également publié de nombreux articles sur ce sujet. Pour chaque bâtiment de plus de 5 000 m², nous devons par ailleurs remettre un avis sur la demande de permis d’urbanisme. Nous examinons systématiquement les possibilités de préserver le bâtiment.

Cette approche porte ses fruits. Plusieurs projets de reconversion issus de concours du BMA ont récemment reçu des distinctions, parmi lesquelles le Prix flamand d’architecture et le Brussels Architecture Prize.

Je souhaite toutefois faire évoluer la procédure. Mon ambition consiste à réunir toutes les parties concernées autour de la table dès le début du projet, afin de partager les expertises et de garantir que chacun travaille dans la même direction.

À Bruxelles, cette coordination pose encore souvent problème, davantage que dans d’autres grandes villes. Construire et rénover dans la capitale reste complexe, car les projets doivent respecter des réglementations communales, régionales et nationales. Dans certains cas, les exigences et les règles de la Commission européenne entrent également en ligne de compte.

Ces quatre niveaux manquent parfois de cohérence, ce qui crée des contradictions et allonge considérablement les procédures. Les bâtiments restent alors inoccupés pendant de longues périodes. »

Batichronique : Êtes-vous favorable aux reconversions mixtes ?

Lisa De Visscher : « Nous devons clairement sortir du modèle des quartiers monofonctionnels. En fonction de la taille et de la typologie d’un bâtiment, la mixité peut être organisée à l’échelle de l’immeuble. Nous devons toutefois aussi l’envisager à l’échelle du quartier.

Le rez-de-chaussée des grands immeubles de bureaux ou de logements devrait toujours accueillir une fonction active, afin de contribuer à l’animation de l’espace public. Le mélange des fonctions aux étages s’avère plus complexe qu’il n’y paraît, surtout dans les projets de rénovation.

Combiner logements et espaces de travail implique par exemple de prévoir un noyau de circulation distinct pour chaque fonction, tout en tenant compte de la sécurité et des nuisances sonores. Nous recommandons donc de réaliser la mixité fonctionnelle dans un contexte plus large.

Le projet CityForward, dans le quartier européen, constitue un bon exemple. Le BMA y accompagne le promoteur Whitewood dans la rénovation et la reconversion de 21 immeubles de bureaux de la Commission européenne.

En collaboration avec les administrations régionales et les différentes communes, nous avons établi des “project lines”. Ces lignes directrices permettent de concrétiser au mieux la répartition prévue, à savoir 70 % de bureaux, 25 % de logements et 5 % d’équipements. Les fonctions se répartissent ainsi à la fois entre les bâtiments et à l’échelle du quartier.

Le quartier Nord offre un autre exemple intéressant, notamment avec le projet ZIN. Les anciennes tours du WTC y font l’objet d’une reconversion mixte. Le programme comprend des bureaux, des logements et un hôtel. Le rez-de-chaussée deviendra une immense serre publique. Cette intervention représente une avancée majeure pour l’espace public et apporte une réelle plus-value au quartier. Cette approche relève également d’une réflexion à l’échelle urbaine. »

Batichronique : Selon vous, la capitale de demain doit donc devenir plus verte et se composer de quartiers mixtes. Cette perspective semble prometteuse, mais Bruxelles risque-t-elle de devenir une ville réservée aux citoyens les plus aisés ?

Lisa De Visscher : « Le coût du logement augmente partout, et les prix élevés caractérisent toutes les capitales. Cette situation s’explique en partie par les nombreux avantages liés à la vie bruxelloise. La ville offre beaucoup d’emplois, une grande diversité d’activités et une excellente accessibilité en transports publics.

Les pouvoirs publics doivent toutefois garantir que le logement reste financièrement accessible à toutes les catégories de la population. Cette question constitue donc l’une des priorités de la politique actuelle du BMA.

Le contexte économique actuel reste peu favorable et les moyens disponibles pour construire davantage de logements sociaux sont très limités. Nous devrons donc faire preuve de créativité. Plusieurs initiatives intéressantes commencent déjà à apporter des réponses.

Dans le projet CityForward, 25 % des logements doivent par exemple être proposés à un prix abordable. Nous demandons également d’accélérer la rénovation des anciens logements sociaux actuellement inoccupés et de développer des partenariats avec le secteur privé.

Le BMA croit par ailleurs fortement au modèle des coopératives d’habitat, dans lequel les habitants obtiennent un droit d’occupation en échange de parts dans la coopérative. »

Batichronique : Les coopératives d’habitat restent pourtant un sujet sensible en Belgique.

Lisa De Visscher : « En Belgique, nous naissons effectivement avec une brique dans le ventre. L’achat d’un logement reste en outre un investissement particulièrement rentable.

Cette culture favorise toutefois une concentration croissante du marché entre les mains d’entreprises, avec une forte augmentation des loyers à la clé. Il devient donc essentiel de mettre le modèle des coopératives d’habitat au premier plan.

Ce système doit respecter plusieurs principes fondamentaux. La coopérative doit exclure toute logique spéculative. La valeur des parts reste stable, à l’exception d’une éventuelle indexation. Le coût du logement évolue ainsi très peu pendant toute la durée de vie des appartements, même lorsque les parts changent de propriétaire.

Aujourd’hui, la différence financière reste parfois limitée. Dans une vingtaine d’années, ce modèle permettra toutefois de maintenir des logements réellement abordables.

Les habitants doivent bien sûr accepter de porter un autre regard sur la propriété. Bruxelles dispose peut-être d’une longueur d’avance dans ce domaine. La capitale accueille de nombreuses personnes seules, pour lesquelles les modèles alternatifs représentent souvent la seule possibilité d’accéder à un logement à elles.

Le BMA joue un rôle moteur dans la recherche de solutions spatiales, juridiques et financières permettant de développer l’habitat coopératif à plus grande échelle à Bruxelles.

Le principe de l’emphytéose présente également un grand intérêt. Dans ce système, l’autorité publique conserve la propriété du terrain et l’habitant achète uniquement le bâtiment. Ce modèle connaît déjà un grand succès à l’étranger, mais peine encore à s’imposer en Belgique. Bruxelles compte néanmoins plusieurs exemples de bâtiments dans lesquels l’emphytéose est aujourd’hui pleinement acceptée. »

Batichronique : Les prix de l’immobilier vont-ils nous pousser à vivre massivement dans des logements plus petits ?

Lisa De Visscher : « Une raison encore plus importante devrait nous inciter à réduire la surface de nos logements : la protection de l’environnement et la nécessité de préserver les espaces verts existants. Aujourd’hui, les considérations financières restent pourtant le principal moteur de cette évolution.

Bruxelles se distingue à nouveau du reste de la Belgique. Les habitants y disposent en moyenne d’une surface de logement nettement plus réduite que dans les autres régions du pays.

Lorsque l’espace intérieur devient plus limité, les Bruxellois utilisent davantage les espaces extérieurs. La ville a donc besoin d’espaces publics qualitatifs où les habitants peuvent passer du temps, se rencontrer et laisser les enfants jouer.

En végétalisant ces lieux et en les adaptant aux fortes chaleurs, nous répondons simultanément au besoin de fraîcheur pendant l’été. »

Batichronique : Dans la Ville de demain, les combustibles fossiles appartiendront définitivement au passé. Comment réaliser cette transition dans une ville aussi densément bâtie que Bruxelles ?

Lisa De Visscher : « Réaliser la transition énergétique dans une grande ville représente effectivement un défi. La surface de toiture disponible reste limitée par rapport au nombre d’utilisateurs, tandis que les éoliennes conviennent difficilement à ce contexte urbain.

Bruxelles dispose toutefois de nombreuses autres possibilités. Le sous-sol des espaces publics, des cours de récréation et des parkings peut par exemple accueillir des installations géothermiques.

Les réseaux de chaleur suscitent également de grandes attentes, surtout dans les quartiers où subsistent des activités industrielles ou à proximité des incinérateurs. Des bâtiments présentant des besoins thermiques différents et complémentaires peuvent y échanger de la chaleur par l’intermédiaire d’un réseau souterrain. La géothermie et d’autres sources de chaleur naturelles complètent ensuite l’alimentation du réseau.

Bruxelles possède également un canal dont nous pouvons extraire de la chaleur et du froid. Cette solution est d’ailleurs prévue pour les nouveaux bâtiments autour de Tour & Taxis.

Enfin, la capitale dispose d’un réseau d’égouts particulièrement étendu, qui peut servir à la récupération de chaleur par riothermie.

Le principal défi réside dans le fait que les investissements dans ces solutions proviennent actuellement surtout d’acteurs privés. Pour assurer leur efficacité et leur accessibilité financière, nous devrons évoluer vers un système comparable à celui du gaz et de l’électricité. Un acteur neutre assurerait la gestion du réseau, tandis que plusieurs opérateurs prendraient en charge la distribution. »

Batichronique : Devons-nous concevoir la “Ville de demain” ou celle-ci se développe-t-elle progressivement ? Et où se situe Bruxelles dans cette évolution ?

Lisa De Visscher : « Les deux dynamiques interviennent. Rien ne se crée spontanément, ce qui rend la conception indispensable. La Ville de demain se développe toutefois aussi de manière organique, au fil des nouvelles connaissances, de l’évolution de la législation et des progrès humains et technologiques.

La principale difficulté consiste à trouver le bon équilibre, surtout à Bruxelles, compte tenu de sa complexité administrative et juridique.

Dans la pratique, la réalisation d’un projet prend plusieurs années, parfois même plus d’une décennie. Une idée considérée comme innovante ou révolutionnaire au stade de la conception peut déjà sembler dépassée au moment de sa réalisation.

Les procédures doivent donc gagner en rapidité. Le BMA souhaite s’investir fortement dans cette évolution.

Je veux également sensibiliser les acteurs concernés et les différentes autorités à l’importance d’une vision urbanistique plus large. Nous devons sortir de la fragmentation de la ville en petits projets isolés et adopter davantage une vue d’ensemble. Quelle valeur un projet crée-t-il pour la ville dans sa globalité ?

Plusieurs sites ont déjà enregistré de belles avancées dans cette direction, comme le réaménagement des abords du canal et la reconversion de sites stratégiques tels que Mediapark, sur le site de la VRT et de la RTBF, Usquare et la Porte de Ninove.

Trois sites de gares suivront prochainement : Bruxelles-Midi, Bruxelles-Nord et Bruxelles-Ouest.

Nous pouvons encore améliorer considérablement les résultats en affinant la vision générale, mais surtout en renforçant l’accompagnement et le pilotage des projets.

La Ville de demain ne sera jamais achevée. Elle continuera toujours à évoluer. Les règles trop strictes deviennent donc rapidement obsolètes. L’intégration d’une réelle flexibilité constitue, à mes yeux, la meilleure manière de maintenir Bruxelles sur la bonne trajectoire. »

Plus que de nombreuses autres villes belges et étrangères, Bruxelles mise sur la rénovation et la reconversion.

Batichronique : Bruxelles évolue-t-elle déjà dans la bonne direction ?

Lisa De Visscher : « Absolument. Notre capitale compte de nombreux joyaux architecturaux, bien au-delà des seuls bâtiments classés. Récemment, deux projets bruxellois ont encore remporté le Prix flamand d’architecture.

Bruxelles compte énormément de réalisations intéressantes, tant en construction neuve qu’en rénovation. Cette qualité attire l’attention à l’étranger. Au moins une délégation internationale vient chaque semaine visiter des bâtiments et découvrir la méthode de travail de l’équipe du BMA.

Bruxelles joue un rôle de pionnier dans la reconversion des bâtiments, le réemploi des matériaux et la circularité. La Royale Belge, ZIN, Usquare, le site de Tour & Taxis avec la Gare Maritime ou encore le musée Kanal constituent autant d’exemples.

Il y a dix ans, ces bâtiments auraient probablement été démolis. Aujourd’hui, ils positionnent Bruxelles comme une ville de référence.

La capitale rattrape également son retard en matière d’espaces publics. Je pense notamment au parc Marie Janson et à la place du Châtelain réaménagée. De nouveaux espaces publics verront aussi le jour à Kanal et dans ses environs, avec une qualité encore inédite à Bruxelles. »

Pour maintenir des logements abordables, nous devons placer le modèle des coopératives d’habitat au premier plan.

Batichronique : De quel projet êtes-vous la plus fière en tant que Maître architecte bruxelloise ?

Lisa De Visscher : « Je suis particulièrement fière du fonctionnement de l’équipe du BMA et du travail que nous accomplissons chaque jour, depuis notre position indépendante, pour améliorer la qualité spatiale et les procédures de sélection des projets urbains.

J’occupe cette fonction depuis trop peu de temps pour avoir accompagné un projet de A à Z. Compte tenu de la durée des procédures, cela n’arrivera peut-être même pas pendant mon mandat, qui s’étend sur cinq ans.

Mettre un projet en avant manquerait de justesse envers mon prédécesseur et envers la ville elle-même. Bruxelles mérite d’être mise à l’honneur dans son ensemble. C’est une ville extraordinaire où vivre et travailler. »